Основатель и обладатель компании Luxury Cottage Константин Курепин

Фото: Олег Яковлев/РБК

Константин Курепин сдает в аренду 13 коттеджей в Подмосковье. В посредственном по году бизнес приносит около 300 тыс. руб. прибыли в месяц, а за две новогодние недели в этом году рантье заработает немало 1 млн руб.

Утро 1 января для владельца компании Luxury Cottage Константина Курепина — самый усиленный рабочий день в году. Вот уже три года его коттеджи в Подмосковье во пора зимних праздников заполнены до отказа. Две новогодние недели приносят обладателю в пять раз больше доходов, чем любой месяц в году. Стоимость аренды коттеджа на два дня, вводя новогоднюю ночь, обходится в этом году в 100 тыс. руб. Но кушать риск: иногда даже такая арендная плата не покрывает сумму нанесенного гостями за новогоднюю ночь ущерба.

«Как-то раз молодежь разрешила поиграть в салочки тем, что было на новогоднем столе: стены бывальщины измазаны апельсинами и помидорами, — вспоминает Константин. — Меньше чем за сутки пришлось перекрашивать тяни дом». И форс-мажоры в этом бизнесе не редкость: в канун Нового года в коттеджах не раз отключали свет. Распорядок наводит сам владелец: прошлую новогоднюю ночь, например, он провел в подвале одного из домов, где под бой курантов прорвало трубу.

650 тыс. руб. за праздники

Скачок валюты и частный запрет для силовиков на выезд за границу привели к заметному росту спроса на аренду коттеджей. «На протяжении заключительных лет наблюдается аномально высокая загрузка объектов Подмосковья, какая составляет более 90%», — говорит Наталья Розенблюм, правящий партнер консалтинговой компании Top Hotel Experts. При этом стоимость подмосковного передышки постоянно растет: по данным «РБК Недвижимость», за первое полугодие 2015 года стоимость на аренду домов в Солнечногорском районе Подмосковья (там, где расположены коттеджи Курепина) вытянулась на 39,6%, а больше всего в Одинцовском районе — на 85,7%.

По данным сервиса Kottegi.ru, самый недорогой вариант размещения на три дня, включая новогоднюю ночь, в Подмосковье стоит в этом году 20 тыс. руб. — за эти денежки можно снять двухэтажный дом с одной спальней на 120-м км Новорижского шоссе. Самое дорогостоящее предложение — трехэтажный особняк на 35-м км Волоколамского шоссе площадью 1,3 тыс. кв. м с 1 га придомовой территории и вертолетной площадкой. Его на три новогодних дня можно арендовать за 700 тыс. руб.

В цельном цены на аренду коттеджей в длинные новогодние каникулы на 30–50% рослее по сравнению с аналогичным периодом в непраздничное время, подсчитала Наталья Розенблюм. «Совместно с тем надо понимать, что высокая загрузка и длинные праздники зачастую негативно сказываются на состоянии номерного фонда», — помечает Розенблюм.

В регионах средняя стоимость посуточной аренды коттеджей повышается на выходные дни на 50–60%, новогодняя ночь стоит в 2–6 раз дорогостоящей, чем любой выходной день в году. Так, по данным портала по выбору недвижимости N1.RU, аренда коттеджа на новогодние праздники в Новосибирске обойдется в посредственном в 42 тыс. руб., в Красноярске — в 34 тыс. руб., в Екатеринбурге — в 78,4 тыс. руб.

‘);
setTimeout(arguments.callee, 50);
return;
}

if (!window.jwplayer) {
s = document.createElement(‘script’);
s.src = «//content.rbc.medialand.ru/templates_r/jwplayer/jwplayer.js»;
s.type = ‘text/javascript’;
parEl.parentNode.insertBefore(s, parEl);
setTimeout(arguments.callee, 50);
return;
}

if (!window.jwplayer.key) window.jwplayer.key = ‘t3/gzoTw74tQdZgYlxSwzsrmSt96w0Y8EcIVQw==’;

var styleStr = «»;
styleStr += «width : auto;»; //2006

try {
if (true === parent.rosbusinessconsulting.config.get(‘articleColumn’)) {
styleStr += » margin-right : 0;»;
}
} catch (e) {}

try {
if (!parent.deviceType) {
if (parent.projectVersion == ‘rbc7’ || parent.bannersVersion == ‘v7’) {
styleStr += » margin : 0px -110px 0px 0px;»;
} else {
styleStr += » margin : 0px -216px 0px 0px;»;
}
}
} catch (e) {}

try {
if (parent.projectVersion == ‘rbc7’ || parent.bannersVersion == ‘v7’) {
styleStr += ‘ max-width: 770px;’;
}
} catch (e) {}

parEl.style.display=’block’;
parEl.style.cssText += styleStr;
parEl.innerHTML = »;

s = document.createElement(‘script’);
s.src = «//static.videonow.ru/vn_init.js»;
s.setAttribute(«data-profile», «1351319»);
s.type = ‘text/javascript’;
s.defer = true;
parEl.parentNode.insertBefore(s, parEl);

window.addEventListener(«orientationchange», function() {
setTimeout(function () { window.scrollBy(0,1);} ,200);
})
}

run();

})(random);
} else {
(function(d, url) {
setTimeout(function() {
if (window.dfp_sync_var) return;
var s = document.createElement(‘script’);
s.type = ‘text/javascript’;
s.src = url;
d.parentNode.insertBefore(s, d);
}, 200);
})(d, ‘http://engine.rbc.medialand.ru/code?pid=2006&gid=2&oin=1&rid=’ + random + extra +’&dreferer=’+escape(dreferrer));
}
}
// —>

Дом за домом

Константин Курепин — выпускник Военного университета Министерства обороны. Он ушёл в запас сразу после окончания вуза и открыл туристическое агентство ООО «Дрим Тур». Этот бизнес в начине 2000-х был на подъеме и не требовал крупных вложений на старте. На запуск отправь деньги, которые Курепин откладывал на второе высшее образование, — возле 200 тыс. руб.

Параллельно с основным бизнесом Константин решил сдавать дом в подмосковной деревне Рыболовы, доставшийся ему от родителей. Двухэтажный коттедж площадью 150 кв. м с территорией 15 соток, беседкой и прудом он отдал семье на долгосрочной основе. Но эксперимент оказался не слишком успешным — итого за два года арендаторы успели «убить» коттедж. Курепин сделал ремонт и начинов сдавать дом через «Авито» посуточно. По будням коттедж обыкновенно пустовал, зато почти каждые выходные удавалось получать около 10 тыс. руб.

В 2011 году Курепин купил еще одинешенек коттедж у друга семьи недалеко от горнолыжного курорта Сорочаны. «Человек немало лет жил за границей, и этот дом был для него дырой в кошельке. Поэтому он весьма обрадовался, когда я предложил выкупить дом, пусть и дешевле базара», — вспоминает Константин. Трехэтажный коттедж площадью 250 кв. м с бассейном, сауной и 14 сотками земли пришёлся предпринимателю всего за 3,5 млн руб. Еще около 1,5 млн руб., взятых в кредит, удалилось на ремонт. Новую недвижимость предприниматель также начал сдавать посуточно — этот дом приносил Константину уже 20 тыс. руб. за выходные.

В 2012 году подработка обратилась в полноценный бизнес. К Курепину обратилась знакомая, которая несколько лет назад выстроила шесть коттеджей в подмосковной деревне Мышецкое под Солнечногорском, планируя их реализовать. Но кризис обрушил спрос на недвижимость, и дома простаивали. Разузнав, что Курепин уже сдает два собственных дома, она предложила ему взять эти коттеджи в управление. Константин заключил с владелицей соглашение, согласно которому он сдавал дома в аренду и следил за их состоянием. Барыш делят пополам.

С этого момента доходы от сдачи домов начали превышать барыш, которую приносил туристический бизнес, и Константин передал управление турагентством своей супруге. Тогда же он зарегистрировал бренд Luxury Cottage и начинов управлять домами от имени своего ООО «Дрим Тур». Но по закону юридическое лик не может сдавать жилые дома — в таком случае недвижимость необходимо выводить в нежилой фонд. Чтобы «не морочиться с документами» и при этом трудиться легально, Курепин придумал схему: владелица домов сдавала их «Дрим Туру», а компания в свою очередность выступала посредником при сдаче недвижимости арендатору.

Основатель и обладатель компании Luxury Cottage Константин Курепин

Фото: Олег Яковлев/РБК

Бизнес на болотах

Первое пора за уборку коттеджей отвечала жена Константина, а сам он работал сантехником, грузчиком и администратором. «Я до сих пор получаю от этого наслаждение — чтобы заниматься этим бизнесом, нужно быть хозяйственником до мозга костей», — сообщает он. Но вскоре стало понятно, что качественно управлять несколькими коттеджами, раскиданными по Московской области, очень сложно. Предприниматель решил реализовать коттедж в Сорочанах и дом в деревне Рыбаки. На вырученные средства он разрешил масштабировать бизнес: купить собственный участок и заняться стройкой. Денег не хватало, и на семейном совете было решено реализовать еще и квартиру в Зеленограде, в которой жила младшая сестра Константина Анна (в 2016 году она примкнула к семейному бизнесу). Помогать стала и мама предпринимателя, какая как раз вышла на пенсию.

В покупку 3,5 га земли в деревне Покров предприниматель вложил возле 5 млн руб. собственных и кредитных средств. «Участок был, мягко говоря, не в самом подходящем месте, — признает Курепин. — Земля посреди леса, на болоте. Там даже пешочком сложно было пройти, не то что строиться». На согласование документов, планов и получение позволений ушло два с половиной года. Фундамент первого коттеджа залили лишь в начале 2014 года.

Но игра стоила свеч, уверен Курепин. «Коттеджи посреди леса, свежий атмосфера, вокруг — ни души, — хвалится он. — Мы расположили дома так, чтобы гости не пересекались, даже не видали друг друга и отдыхали максимально комфортно». Такое благосклонность помогло решить проблему с соседями: в Рыбаках и Сорочанах здешние жители часто жаловались на шумные компании гостей. «А сейчас у нас из соседей неужели что лисы, лоси и кабаны, — говорит Константин. — Они в общем-то миролюбивые, разве что еду со столов таскают».

Внутри коттеджи тоже выделяются от обычных домов. Здесь должно быть как можно вяще свободного пространства для отдыха, а значит, много гостиных и вящая придомовая территория. «Важен не только комфорт, но и эстетика, — рассуждает Константин. — Наши дома рассчитаны на группы до 22 человек, и всем необходимо где-то ночевать. Нужно создать как можно больше спальных пунктов, но в то же время не превращать спальни в казарму».

Экономика рантье

По словам Константина, стройка одного коттеджа вместимостью 10–12 человек обходится в посредственном в 10 млн руб. Участок в 15–20 соток в экологичном районе Подмосковья с расцветай транспортной доступностью можно купить за 2–3 млн руб. На сам процесс стройки уходит около 5,5 млн руб., на согласования, проведение коммуникаций и стройка инфраструктуры (подъездов к дому, придомовой территории с беседками и мангалами)  — еще 1,5 млн руб.

Если получать позволения и контролировать работу бригад самостоятельно, можно сэкономить несколько миллионов. Так, для Luxury Cottage стройка шести коттеджей обошлось в 46 млн руб., 10 млн из которых Константину пришлось взять в кредит. Сейчас сервис кредитов обходится ему в 300 тыс. руб. «Бизнес этот не сверхприбыльный — я вложил доход от торговли имущества, кредитные средства, продолжаю инвестировать почти все заработанное. И соображаю, что окупится это дело нескоро, — признает предприниматель. — Зато это фундаментальный бизнес, какой дает уверенность в завтрашнем дне — ведь построенные дома никуда не денутся». По расчетам РБК, сдача домов приносит Курепину ежемесячно возле 300 тыс. руб. прибыли после выплаты банковских кредитов.

Если бизнес будет развиваться в таком же темпе, окупить вложенные оружия удастся через 10–15 лет работы. Если, конечно, российские воли не будут каждый год повышать налоги на недвижимость. Если в 2015 году за 3,5 га своей земли Курепин платил 15 тыс. руб., то в 2016-м — уже 150 тыс. руб.

Январские праздники, какие приносят предпринимателю основную прибыль, делятся на три заезда: с 31 декабря по 3 января, с 3 по 6 января и с 6 по 9 января. В этом году все пункты раскупили еще до середины ноября. Коттедж на новогоднюю ночь обойдется в 100 тыс. руб., прочие даты — в три раза дешевле. В обычные же дни аренда стоит 32 тыс. руб. за выходные. Новогодние праздники 2015/16 года, по подсчетам РБК, принесли предпринимателю возле 1,3 млн руб. выручки, в этом году он планирует увеличить новогодний виток до 2,5 млн руб.

Спрос на этом рынке в праздники всегда превышает предложение. В цельном рынок загородного отдыха в Подмосковье не заполнен, уверен Константин Курепин.

«Мы развиваем инфраструктуру на воде, и все активности у нас выходят исключительно в летний период, — рассказывает владелец яхт-клуба «Пеликан» Алексей Колмогоров. — В межсезонье и зимой сдаем все в аренду из соображений оптимизации затрат». За грядущие новогодние праздники три коттеджа на территории яхт-клуба принесут компании, по прогнозам Колмогорова, до 620 тыс. руб. выручки и до 400 тыс. руб. незапятнанной прибыли.

Чтобы успеть привести в порядок дома между торжественными заездами, Курепин дополнительно нанимает десять уборщиц. Арендаторы оставляют депозит 10 тыс. руб., но нередко ущерб превышает эту сумму — постояльцы разламывают мебель, технику и рисуют на стенах.

Основатель и владелец компании Luxury Cottage Константин Курепин

Фото: Олег Яковлев/РБК

Китайские перспективы

Сейчас Luxury Cottage сдает 13 коттеджей: семь коттеджей в управлении (еще одинешенек владелица передала Курепину в 2016 году) в Мышецком, пять собственных домов и одна двухэтажная баня в «Жилом парке Покров». На территории в 1,5 га (прочие 2 га пока не освоены) есть пруд, который зимой превращается в каток, беседки, сеть специально выкопанных каналов («чтобы как в Европе») и даже собственная ферма. «Муж моей мамы весьма любит животных и постоянно заводил в доме, где они живут, то кроликов, то кур. Маме это наскучило, и она отправила его разводить живность в лес, в Покров», — рассказывает Константин. Так рядышком с коттеджами поселились индюки, куры, утки, гуси и одинешенек поросенок. Он пробовал было продавать яйца и мясо кроликов постояльцам, но постиг, что на фермерстве много не заработаешь — вырученные деньги не покрывали даже затрат на корм. Зверинец обратился в контактный зоопарк и привлекает семьи с детьми.

Коттеджи Курепин сдает сквозь собственный сайт, сотрудничает с рядом агрегаторов и 40 туристическими агентствами. Агентствам предприниматель отдает 10% с любой сделки. Он собирается застроить оставшиеся 2 га земли двухместными домиками, наладить контакт с корпоративными клиентами и туристами. Им коттеджи необходимы не только на праздники.

«Многие приезжают из регионов, чтобы посмотреть Москву, но отелям предпочитают загородный дом», — рассуждает Константин. Он рассчитывает и на зарубежных туристов: представители китайских компаний, так, уже обсуждают сотрудничество с Luxury Cottage. «Сейчас популярен туристический all ​inclusive — мы будем встречать делегацию, поселять людей в коттедже, предоставлять площадки для деловых переговоров и демонстрировать Москву», — рассказывает предприниматель.