Офис по-быстрому: как заработать на коворкинге

В Москве уже немало 70 коворкингов. Идея офиса, который можно скоро арендовать и так же легко покинуть, в кризисные времена оказалась особенно живой. Впрочем, в этой мобильности клиентов — и главные риски бизнеса

К 2020 году в вселенной будет уже порядка 26 тыс. коворкингов, считают аналитики Emergent Research. Это вяще, чем сейчас работает кофеен Starbucks. «Пока все говорили о финтехе, дронах и виртуальной реальности, образовался цельный сектор на рынке коммерческой недвижимости, который стал одним из самых быстрорастущих стартап-сегментов, — сообщает Фалгуни Десай, управляющий директор Future Asia Ventures. — Истина, несмотря на растущий рынок, операторы коворкингов в Нью-Йорке, Гонконге и Сингапуре нередко жалуются, что их бизнес не всегда рентабелен. Ведь выручка, в отличие от фиксированной стоимости аренды, может меняться от месяца к месяцу».

Такие глобальные игроки, как компания WeWork, превращают коворкинги в глобальный бизнес. Ныне под этим брендом открыто уже 116 коворкингов в 34 городах в 12 различных странах. В Париже, Сеуле, Монреале или Шанхае — клиент всюду найдет привычную обстановку с рабочим местом, принтером и кухней. Инвесторы оценивают компанию немало чем в $16 млрд.

Москва — в тренде: по расчетам kovorkingi.ru, в столице трудится 76 коллективных офисов, в Санкт-Петербурге — 22, в других регионах доходит до десяти. В сегмент пришел крупный бизнес: так, ГК «Ташир» владеет 51% открытого летом на территории «Алого Октября» коворкинга Deworkacy площадью 1500 кв. м. «Нам интересно посмотреть, как организован бизнес коворкингов, разобраться в нем. Именно для этого мы запустили проект и внимательно глядим за его развитием. Сейчас площадка заполнена на 65%», — рассказали РБК в пресс-службе ГК «Ташир».

В начине 2016 года 140 млн руб. инвестировал в коворкинг ​на 1 тыс. кв. м неподалеку от метрополитен «Алексеевская» ПАО «Калибр». Основатели намерены играть вдолгую — окупаемость рассчитана на 15–17 лет — при условии, что резиденты из коворкинга перекочуют в технопарк по соседству и смогут масштабировать свои проекты. На этот момент коворкинг заполнен на 70%, уверяют в компании.

60–70% заполняемости позволяет балансировать на грани рентабельности, находят эксперты РБК: чтобы отбить инвестиции, новым масштабным проектам предстоит привлечь еще арендаторов.

В деле даже страна. Департамент науки, промышленной политики и предпринимательства Москвы уже несколько лет строит коворкинги в любом округе столицы. А в Троицке, например, в начале 2016 года коворкинг затворили, объяснив это тем, что формат оказался невостребованным в Новой Москве.

Спрос на услуги коворкингов кушать, но и предложение стало массовым. Как заработать на коммуналках для бизнеса?

Офис в парке

«Кушать стереотип, что «в коворкингах тусуются хипстеры со смузи», на самом деле сюда приходят трудиться, а не развлекаться. В этом одно из отличий этого формата у нас и за рубежом, где люд с удовольствием играют в игры, остаются пообщаться после труды», — говорит совладелец «Рабочей станции», одного из первых коворкингов в Москве, Михаил Комаров.

Обладатель веб-студии Myme Михаил Комаров с 2008 года не мог отыскать подходящий офис для своей команды. «Хотелось сделать что-то «под себя», а не попросту въехать в стандартный офис», — вспоминает Комаров. Известный предприниматель Юрий Крылов идею поддержал — вместе партнеры начали разыскивать помещение для коворкинга, где разместилась бы команда Комарова, а свободные пункты можно было бы сдать в аренду.

Помогло знакомство с Екатериной Кибовской, какая в то время занималась спецпроектами в Парке Горького. Она помогла выйти на директора парка Ольгу Захарову — ей идея понравилась, и весной 2012 года администрация отдала в аренду предпринимателям павильон в Нескучном саду.

На реконструкцию, стройка летней террасы, отделку и мебель понадобилось порядка 15 млн руб., желая многое делалось своими силами. Например, интерьер спроектировало архитектурное бюро под руководством Анны Титовой, супруги Комарова. Усердствовали делать «для себя»: помимо рабочей зоны, переговорных горниц и кухни разместили душевые и мини-кинотеатр. Стартовый капитал сформировался из собственных накоплений основателей и банковского кредита на 5 млн руб.

Проект стал популярным утилитарны сразу после открытия, которое состоялось в августе 2012-го. На вечеринку пришагали около 250 человек — в основном друзья и знакомые. Любой считал своим долгом «зачекиниться» в «Рабочке» и выложить в соцсети снимку в необычном, совсем не похожем на офисный интерьере: высокое пространство с мансардными окнами и обилием солнечного света, панорамные окна с обликом на парк. В итоге свою команду посадить в коворкинге Комарову так и не удалось: все 82 пролетариев места были выкуплены в первый же месяц. Предприниматель разрешил заняться этим бизнесом всерьез — в январе 2013-го Комаров выкупил часть партнера, став единственным владельцем «Рабочей станции».

Впрочем, успешно стартовать получалось далеко не всем. Вторая «Рабочая станция» открылась в 2014 году на территории дизайн-завода Artplay на пункте закрытого коворкинга. «Нам позвонил директор центра дизайна Сергей Десятов, произнёс, что существующий там коворкинг закрывается из-за долгов. Предложил взять их место», — рассказывает Комаров. Ошибка владельцев затворённого коворкинга была в том, что они настаивали на годовых контрактах с арендаторами, как в обыкновенном офисе, но на это мало кто соглашался.

Эта «Станция» хоть и была вяще по площади (700 кв. м против 500 кв. м в Парке Горького), но стала дешевле — на мебель и перепланировку ушло 10 млн руб. На время ремонтных трудов резидентов предыдущего арендатора пересадили в Нескучный сад.

На раскрутку коворкинга, какой находился не в парковой зоне, а на седьмом этаже обычного дома, потребовалось больше времени и сил. И все же бренд «Рабочая станция» сработал, сквозь полгода Комарову удалось сдать все 130 рабочих пунктов.

Интерьер для Instagram

Чтобы привлечь людей, Комаров пытался коротать мероприятия вроде мини-вечеринок, питч-сессий и кинопросмотров, но желаемого эффекта они не дали. «Мы столкнулись с тем, что нашему человеку все это неинтересно, людям значительна не столько тусовка, сколько статус. Чтобы, когда клиент выкладывает фото из коворкинга в Instagram, ему в комментариях строчили: «Вау! Где это? Я тоже так хочу!» — рассказывает Комаров. Сэкономив на ремонте, такого эффекта не добиться. Человеку проще сидеть дома или в кафе или снимать собственный маленький офис — благо в кризис предложение превышает спрос.

Третья «Рабочая станция» была отворена в начале 2016 года в бизнес-центре Z-plaza на Бутырской. Чтобы сделать для нее «инстаграмный» интерьер, Комарову пришлось реализовать часть компании. «Когда мы уже начали работу над коворкингом, на нас вышел бывший топ-менеджер «ВымпелКома» Сергей Румянцев и изъявил жажда поучаствовать в проекте», — объясняет предприниматель. В итоге Румянцев выкупил часть в «Рабочей станции».

«В условиях спада спроса на офисы по фиксированным тарифам гибкая модель аренды пролетариев мест становится все более актуальной. В коворкинге можно сбросить несколько рабочих мест, если команда разрослась, и навыворот, отказаться от них, если штат сократился. В коворкингах сейчас сидят не лишь стартапы и фрилансеры, но и проектные команды из крупных компаний. Так, в «Рабочей станции» работает часть сотрудников «Сбертеха», — повествует Сергей Румянцев.

Комаров говорит, что все вырученные деньги удалились на отделку помещения площадью 1800 кв. м: «Просто мы сделали еще круче, чем планировали». По его оценкам, этот коворкинг является самым вящим по площади в СНГ. Кроме рабочих мест и переговорных тут можно арендовать одинешенек из шести боксов в капсульном мини-отеле — ночь обойдется в 1,5 тыс. руб. (постельное белье, тапочки, утиральники и завтрак включены). Горячая еда предоставляется кафе Food.Station — еще одной компанией Комарова, какая управляет точками общепита при коворкингах.

По словам бизнесмена, первые две «Станции» целиком окупились примерно через полтора года после открытия. Издержки будет высоки, зато формат отличается гибкой бизнес-моделью. Так, 80% выручки приносит базовый тариф «резидент» — закрепленное рабочее пункт (15 тыс. руб. в месяц), еще 20% приходится на аренду переговорных и пролетариев мест на неделю и месяц. Дополнительный доход обеспечивает тариф «на день» — так как не все обладатели абонементов ежедневно проводят время и есть те, что приходят ближней к вечеру (коворкинги работают круглосуточно), гостя сажают на любое независимое место. В случае если «хозяин» места придет, гостю предлагают пересесть. Подобный подход позволяет обеспечить среднюю заполняемость на уровне 102%, сознается Михаил Комаров.

Cегодня все три «Рабочие станции» в Москве заполнены на 100%, ратифицирует Комаров. Совокупная месячная выручка — порядка 10 млн руб. В начине сентября первая за МКАД «Рабочая станция» открылась в Оренбурге: обладатель индустриального парка, расположенного в центре города, предложил выгодные обстоятельства сотрудничества. «Если у нас в 650-тысячном Оренбурге получится, то в иных регионах точно пойдет», — считает Комаров. Он убежден, что московский базар уже близок к насыщению — здесь можно открывать только вящие коворкинги площадью более 2 тыс. кв. м.

Региональный подход​

«Коворкинги — это перспективный бизнес, но пик спроса в Москве и Санкт-Петербурге уже пройден, — находит Александр Вусов, руководитель департамента оценки стоимости бизнеса и активов консалтинговой группы «Апхилл». — Во-первых, подобных проектов уже немало в обеих столицах; во-вторых, офисы порой обходятся недороже. За последние два года снижение цен как на аренду, так и на продажу офисов в Москве составило образцово 40%. А при поиске вариантов офиса, в том числе в центре, вечно можно торговаться и снизить арендную ставку на 5–10%».

Поэтому сейчас коворкинги открываются в ближайшем Подмосковье и Ленинградской области, в городах-спутниках, а также региональных серединах — конкуренция там несильная, но и спрос невысокий. Например, компания RE Group в партнерстве с министерством инвестиций и инноваций Московской районы развивает сеть коворкингов «Старт». Первые два открылись в подмосковном Одинцово и на территории ОЭЗ «Дубна», до крышки года планируется запустить коворкинги еще в четырех городах Московской районы. По словам Екатерины Чапыгиной, руководителя проекта «Старт», компания рассматривает варианты привлечения в проект сторонних частных инвесторов.

Обнаруживая коворкинг, стоит продумать альтернативные возможности использования пространства, советует Ирина Вишневская, генеральный директор консалтинговой компании «Беркшир Адвайзори Групп»: «Во-первых, в регионах остро ощущается дефицит денежек; во-вторых, коворкинг — это все-таки достаточно узкоспециализированный сегмент, ориентированный на молодых и энергичных специалистов, трудящихся «на себя», в том числе в сфере IT-технологий, консалтинга, юриспруденции и прочих услуг. В городе должна быть критическая масса таких людей, чтобы проект очутился рентабельным».

Если в 2012 году коворкинги были в новинку, ныне этим словом называют и технопарки, и мини-офисы, и даже антикафе. «Основной проблемой базара является размывание формата. Сейчас любой может арендовать какой-либо подвал, купить туда дешевой мебели, назвав это коворкингом, — сообщает Александр Колодезный, советник правительства Москвы по вопросам создания коворкинг-пространств. — Резидентов немало, так что предприниматели придут, но очень сильно разочаруются в формате и в самом понятии совместной труды. Именно поэтому нужно внедрять стандарты коворкинг-пространств с учетом всех СНИПов, СанПиНов и архитектурного надзора». По его словам, в Москве любой год появляется хотя бы один крупный коворкинг (от 350 кв. м), но выживают вдали не все. Почему?

Открытый в феврале 2014 года «Коворк на кровле» был выполнен в модном скандинавском стиле, устроил громкое открытие, о каком написали модные городские издания, но от скорого закрытия это не избавило. «Арендодатель повысил арендную ставку так, что она стала неподъемной для нас, и на смену пришел немало стабильный арендатор, готовый платить больше», — объясняет Евгений Савин, основатель «Коворка на кровле».

По его словам, основная сложность этого бизнеса состоит в том, что, как правило, пункты в коворкингах снимают на короткие сроки и не всегда стабильно. Стартапы проваливаются, фрилансеры могут укатить в отпуск или день работать в коворкинге, другой — в кафе. В подобный ситуации сложно планировать доходы, в то время как расходы на аренду и содержание пространства стабильны. Бизнес-модель коворкинга «сбросить помещение подешевле оптом — сдать подороже в розницу» не вечно работает. Нужно создавать «место притяжения» и зарабатывать на мероприятиях и образовательных программах, проходящих на площадке.

Но и это не вечно спасает. Петербургский коворкинг «Третье место», открытый в 2012-м экс-журналисткой Эльнарой Петровой и ее партнером Светланой Романович, был собственно «центром притяжения» для петербургских предпринимателей из числа «своих». Но мода скоро прошла — в 2015-м на смену коворкингу пришел мини-отель, а затем бар. 

Прочитайте по теме ещё:

СМИ сообщили о желании официальных автодилеров заработать на ОСАГО В московский офис Lenovo пришли с проверкой Освоение новых территорий – в Самаре открылся офис «Альфа-Лизинг» В Киеве в годовщину Майдана штурмовали офис кума Путина