В половине ноября Президент России одобрил презентацию проекта стройки линии наземного метро. Уже из названия понятно, что она пойдет не под землей, а на поверхности. Вероятно, также, что стройка затронет заинтересованности частных собственников, через земли которых будет проложена железнодорожная черта. На какие компенсации смогут рассчитывать владельцы участков, если воля решит изъять их для строительства метро, в настоящей статье расскажет защитник Олег Сухов.
Политика государства при отчуждении недвижимости.
Страна всегда изымает землю, где планирует построить объекты муниципального смыслы. Если, конечно, она находится в частных руках. Так было в Сочи. В ходе подготовки к Играм недвижимость изымалась в массовом распорядке и не всегда за рыночную цену. Это приводило к протестам и судебным искам. С тех пор чиновники кое-чему научились. Возводя недвижимость к Чемпионату Вселенной по футболу, власть использует в основном муниципальные и федеральные земли. Такая политика продолжается и сейчас.
Потому, для начала следует посмотреть на схеме, через какие участки пройдет метрополитен, соединяющее Белорусское и Савеловское направления?
Что показывает кадастровая карта?
Итак, первая черта соединит Белорусское и Савеловское направления. Если открыть кадастровую карту Москвы и районы и внимательно изучить ее, то можно понять: на территории между Лобней и Одинцово (собственно данные пункты предполагается соединить сквозной веткой) располагается немало муниципальных земель. Кроме них, львиную долю составляют участки лесного фонда, аграрные наделы, а также территории, не внесенные в кадастр. Земель, находящейся в частной собственности, чистосердечно говоря, совсем мало. Скорее всего дорога пойдёт сквозь лесной фонд (что тоже не очень хорошо) и земли публично-правовых образований. Но это лишь догадка. 19 ноября на канале Вести 24 появилась информация, что ветка минует по уже существующим техническим железнодорожным путям. Поэтому, скорее итого, никто ничего изымать не будет.
Законодательное регулирование выплаты компенсаций при изъятии земель и построек.
Допустим, метро все-таки пройдет через коттеджный поселок или частные постройки. Что получат собственники изъятой недвижимости? Какими нормативными актами будет регулироваться этот процесс?
Прежде всего, это Земельный Кодекс. Его статья как раз и определяет размер, а также распорядок возмещения при изъятии наделов.[1] Кроме того, кушать еще и закон № 43-ФЗ, который в ряде норм также затрагивает эту проблему.[2]
Субъекты, имеющие право на получение выплат.
Получить компенсацию в ходе отчуждения недвижимости могут собственники и арендаторы, а также лики, у которых федеральная (городская, сельских поселений) земля есть в пользовании или в постоянном владении. Кроме того, собственники домов, зарегистрированных в ЕГРН, но не имеющие прав и документов на землю, где размещена их постройка, также получат возмещение. Причем для жителей Москвы и Московской районы закон 43-ФЗ[3] делает в этом случае серьезную обмолвку.
Например, здание внесено в ЕГРН. Однако владелец не имеет на дланях правоустанавливающих документов на землю. Тем не менее, собственник получит компенсацию не лишь за постройку, но и за сам надел, как если бы он брал его в аренду на 49 лет. То кушать закон фактически приравнял его к арендатору участка. Для россиян, существующих в других регионах, такой возможности, увы, нет.
Получателями компенсации могут быть, как физиологические, так и юридические лица. Закон не видит между ними какой-либо разницы.
Как рассчитывается сумма возмещения?
Размер компенсации устанавливается профессиональными оценщиками в соответствии с законом.[4] Они рассчитывают стоимость земли, здания, а также прав, заканчивающихся с отчуждением недвижимости.
При этом учитывается ущерб, какой понесет собственник (или правообладатель), лишившийся имущества в связи с тем, что он не сможет выполнить обязательства перед контрагентами. В этом случае возможность уронов подтверждается договорами, которые владелец ранее заключил с третьими ликами. Таким образом, собственники земли и строений могут рассчитывать на выкупные платежи за землю, постройки, а также за уроны, понесенные в результате изъятия.
Однако, так как линия наземного метрополитен скорее всего пройдет через муниципальные участки, то вполне вероятно, она затронет, в основном, заинтересованности граждан и юрлиц, которые просто владеют и пользуются этими землями.
Если наделом пользуется юрлицо, то оно получит компенсацию, исходя из базарной стоимости права, предоставленного на установленный законом максимальный срок. Если же закон не указывает на срок, то он почитается равным 49 годам.
А вот когда земля была в пользовании или в пожизненном (в том числе и наследуемом) владении физлица,[5] то заключительный получит компенсацию исходя из рыночной цены участка. То кушать, как собственник. Более того, если надел был выделен человеку до 2013 года для ведения собственного хозяйства, садоводства и огородничества и при этом из документов нельзя ввести вид права, на основании которого он использует землю, то такой гражданин также сознается её собственником. И соответственно получает компенсацию.
Ну и наконец, арендаторы, а также лики, использующие участок на основании договора о безвозмездном пользовании, получат выкупные оружия исходя из рыночной стоимости своих прав с учетом срока оставшегося до завершения действия договора.
Факторы, влияющие на определение рыночной стоимости.
Прежде итого, это вид разрешенного использования на день, предшествующий тому, когда страна решило изъять участок. И даже если владелец, разузнав об этом, оперативно сменит вид землепользования — значения уже не имеет. Воля всё равно рассчитает возмещение исходя из вида, который был показан в ЕГРН в день вынесения решения. Кстати, и в суде аргументы о том, что «на самом деле земля использовалась в иных целях и стоит дороже» не проходят. Во-первых, это нарушение закона, за какое можно лишиться участка. Во-вторых, прежде чем использовать его в других целях, следует сменить вид разрешенного использования.
Еще раз подчеркну: когда у обладателя (или арендатора) возникают убытки в связи с невозможностью исполнить обязательства перед третьими ликами, то он должен предоставить оценщику договоры, подтверждающие данный факт. И уж, разумеется, не стоит создавать «липовые» контракты. Тогда подключится ИФНС, какая быстро выяснит, настоящие это соглашения или нет. И придется совсем туго.
Какие уроны не подлежат компенсации?
Власть не возместит стоимость построек и улучшений, когда они возведены (или произведены) вопреки разрешенному облику использования либо договорам аренды (безвозмездного пользования) земли. Кроме того, не будут компенсированы затраты на неотделимые улучшения, если обладатель произвел их после получения уведомления об изъятии. Исключения составляют улучшения, созданные с мишенью повышения уровня безопасности недвижимости: защита от аварий, пожаров, стихийных бедствий и так дальше. Также, собственник не получит компенсации за объекты, которые он выстроил после получения уведомления об изъятии.[6]
Ну и наконец, государство не оплатит уроны, возникшие по сделкам, оформленным правообладателем с третьими лицами после получения уведомления об изъятии.
Короткие выводы.
Итак, государство гарантирует платежи за отчуждение земель, построек и ликвидацию сопутствующих прав по базарной цене. Поэтому обладатели и арендаторы территорий, через какие пройдет метро, получат денежные выплаты. Причем, граждане, владеющие недвижимостью на праве пользования (или на другом не установленном в документах праве) приравниваются к собственникам и могут притязать на компенсации в размере рыночной стоимости.
Другой вопрос, что выкупная стоимость не всегда устраивает владельцев. В этом случае можно оспорить отчет оценщика в суде. Истина не факт, что суд встанет на сторону истца. Как правило, судьи поддерживают госорганы в этих препирательствах. Но попытаться всё равно стоит.
[1] Ст. 56.8 Земельного Кодекса РФ.
[2] Ст.13. Федеральный закон от 05.04.2013 N 43-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального смыслы Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
[3] Ст.13.Федерального закона № 43-ФЗ
[4] Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
[5] В основном это дачники, огородники, фермеры, обладатели гаражей и так далее.
[6] За исключением случаев, когда строительство осуществлялось на основании позволения выданного до получения
А так же по теме:
